[摘要] 2016年已步入尾声，全国楼市也随着冬天的来临进入了降温季。
2016年已步入尾声，楼市也随着冬天的来临进入了降温季。
2015年330新政以后，在一些列利好政策的刺激下，大量购房需求涌入市场，楼市由冷转热，逐步复苏、升温，并一直延续到了2016年三季度。
先扬后抑两轮爆发引发政策由局部收紧转向全面收紧
有专业人士表示，纵观2016年过去的11个月，楼市整体呈现出了先热后冷、先扬后抑的发展趋势。楼市政策基本也是先松后紧，并从局部收紧走向了全面收紧。
政策宽松 一线升温 首轮爆发
降准、降息、减税、信贷放松等诸多普惠式政策的刺激下，2016年一开始重点城市楼市就进入了快速升温状态，一线城市尤甚，即使是春节也未能暂缓这一趋势。后来，楼市在3月达到高点，北京（楼盘）二手房交易当月突破3万套，打破之前的纪录，上海（楼盘）、深圳（楼盘）也是量价齐升，涨势惊人，楼市出现了今年的首次爆发。
一线降温 二线补涨 政策局部收紧
一季度后，前期高热对有效需求的大量消耗使得市场后续开始出现乏力。同时，楼市触顶引发了市场对政府出手调控的担忧，上海、深圳也相继出台了沪九条、深六条，政策收紧初现端倪，楼市降温趋势显现。北京虽未出台政策，但环京区域也有所动作，一线城市在二季度开始降温，房价涨幅明显收窄，市场心态也有所冷静。
不过，以厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）为代表的部分二线城市则在此期间接过了一线城市的接力棒，楼市升温明显，房价涨幅甚至赶超了一线城市。为遏制这一趋势，合肥、厦门等地开始酝酿新政，局部收紧了楼市政策。
恐慌蔓延 普涨 二轮爆发
就在部分城市局部收紧政策之时，市场心态却发生了反复。进入二季度，由于担心政府调控，市场心态原本有所冷静，房价涨幅也在收窄，但是，几个月后，购房者发现房价上涨的态势并未改变，再加上部分城市地王频出，于是市场心态开始松动，担心房价会继续上涨的人们纷纷再次涌入市场，楼市二次爆发就此形成。及至9月，楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次突破3万套。除北京外，其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。
分城施策 首轮调控 楼市降温
为稳定楼市、降低热度、平抑房价，十一前后，二十余城密集出台楼市调控新政，从限购、限贷、土拍供应、市场管理等多维度全面收紧了楼市政策，楼市在经历18个月的增长周期后，在政策全面收紧的市场背景下，开始进入新一轮的降温周期。北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑，房价由涨幅收窄转为回落，调控政策立竿见影。
二轮加码 聚焦货币 降温扩大
经过一个月的调控后，因政策力度不一，部分城市的调控效果并未到达预期。于是，自11月中旬起，深圳、杭州（楼盘）、武汉（楼盘）、南京、上海、天津（楼盘）等城市再度加码调控，并将调控聚焦在了货币政策之上。由于货币政策相比其它政策更加直接、更加有效，可以预见，未来楼市还将进一步降温，除了交易量下滑，还会有更多城市的房价开始下跌。
地价、房价相互推动之下，过去的一年半时间里，房地产土拍市场、买卖市场持续火爆，租赁市场虽有国家“购租并举”战略的支持，热度却并未有太大上升，租金涨幅远不及房价，而租金的投资回报也持续下降。
高价地频现 多地交易量创新高
从2015年到2016年，一二线城市高价地频出，溢价率不断攀升。在高地价的推动下，新房市场整体豪宅化趋势加重，尤其是北上深等一线城市，新建商品住宅越来越高端化，供应结构失调。但在市场大热的带动下，2016年豪宅以及新房的交易量都有显著增长，而豪宅交易的增多也在结构上进一步拉升了新房价格。
二手市场则更为火爆。目前一线城市及部分重点二线城市的楼市都已经进入了存量房时代，北京的二手房交易量与新房交易量目前基本维持在2：1到3：1左右。因此，在本轮市场增长周期中，多地二手房交易大增，创历史新高，北京更是仅用9个月就突破了20万套，超过了2015年全年的交易量。
租金涨幅缩小 租赁区域向郊区移动
相比之下，租赁市场则显得更为平稳。以典型的北京市场为例，2016年的交易量、租金价格都依旧循着往年淡旺季的规律在起伏涨跌，完全没有买卖市场的高热。
但租金价格的低涨幅也使得租房相对卖房的投资回报变得越来越低。数据显示，2010年以来，北京的租金年投资回报持续走低，目前已降至不足1.2%。对近期北京土拍中100%自持当“房东”的开发商来说，如此低的租金回报将对其前期的经济测算、产品设计，到中期的运营出租管理，再到后期的资本市场退出，都将带来巨大挑战。
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